Les immeubles se multiplient hélas beaucoup plus lentement que les souris : il faut en moyenne quinze ans pour faire aboutir un projet !

Ce n’est pas une légende, ce n’est pas une rumeur, ce n’est pas une fable, c’est bien une nécrose sociale profonde et une asthénie économique périlleuse que l’état du logement dans notre république genevoise, plus encore que dans le reste du bassin lémanique.

De crise du logement, on en parle et on en écrit depuis plus de quarante ans, c’est devenu progressivement un enjeu politique essentiel et même un exceptionnel levier largement utilisé par certains, à plutôt mauvais escient mais avec efficacité pourtant.

 

La mobilisation pour défendre le droit au logement est forte mais il faut mieux que les maisons de carton !

Néanmoins les tensions comme le manque de logements se sont accentués constamment et les magistrats comme les législatures se sont succédés sans renverser cette tendance.

Pourquoi donc ne définit-on pas et n’applique-t-on pas un remède à ce mal, qui nulle part ne se connait avec cette acuité ni avec cette persistance, et pourquoi de plus en plus l’affection s’intensifie-t-elle ?

Une observation d’ensemble, c’est-à-dire en regardant une large tranche temporelle et l’évolution de l’immobilier, des lois et conditions qui l’encadrent, des structures sociales, techniques et économiques et des circonstances d’évolution du marché n’est pas sans intérêt.

 

Une seule réponse peut être efficace pour améliorer la situation du logement : construire beaucoup au plus vite !

Dans les années soixante, une importante évolution démographique caractérisée par la forte migration liée à la progression de notre canton, tant par l’implantation d’organisations internationales gouvernementales ou non, que par la croissance mais aussi l’arrivée d’entreprises et d’activités a exercé une exceptionnelle pression sur le marché du logement.

Cette pression, portée autant sur l’immobilier commercial d’ailleurs que sur les habitations, a stimulé fortement la construction alors même que l’économie poussait à l’inflation.

 

Porté ou projeté par l’Asloca, Christian Grobet a beaucoup légiféré pour restreindre les augmentations de loyers et de rentabilisation des immeubles, mais peu pour dynamiser la construction.

Une lutte s’est engagée contre cette course aux prix et contre la frénésie de construction, appelée surchauffe, qui en faisait un secteur particulièrement inflationniste.

Cependant la construction survoltée de l’époque correspondait à une demande bien réelle et les mesures anti surchauffe ne l’ont pas satisfaite, limitant seulement la capacité de l’appareil immobilier à se développer.

Etrangement, le service cantonal de la statistique présente des tableaux récapitulatifs jusqu’en 1922 et depuis 1976, mais reste démuni de données sur la période intermédiaire, faute d’un observatoire organisé.

 

Propulsé par l’Asloca au conseil d’état pour succéder à Christian Grobet, Laurent Moutinot a poursuivi la ligne initiée malgré l’inertie croissante du développement immobilier.

Dès 1976 cependant, il est aisé de constater que malgré de timides signes occasionnels de détente, dans les années 1977 à 1979 notamment, cette relâche s’infléchit uniquement pour les appartements les plus petits, studios ou deux pièces, tandis que tous les autres restent sous une forte pression.

De plus il n’est que trop évident que le taux de vacance est insuffisant pour permettre un fonctionnement normal du marché, que l’on se réfère aux études de l’institut Batelle évaluant le marché local ou aux études réalisées par les instituts français sur un champ plus large.

 

Conçue dans les années d’après guerre, la cité satellite de Meyrin, ici en maquette, avait le dynamisme et l’audace de l’innovation.

Toujours, le taux de vacance est trop faible et jamais, la demande n’est satisfaite si bien que ce marché à l’offre trop maigre et à la demande pressante est fortement inflationniste, car il est soumis à la loi de l’offre et de la demande.

Alors les instances politiques, pressées par des groupes divers, sont amenées à légiférer, puis à intervenir.

Des différences sont pourtant à bien distinguer puisque la situation du logement est relativement critique dans l’ensemble de la confédération, principalement dans les agglomérations.

 

Initiée dans les années soixante sur la commune de Vernier, la cité du Lignon.

Néanmoins, l’état de l’habitat à Genève et dans l’arc lémanique évolue avec une plus grande acuité et se trouve vite dans une gravité de tension alarmante.

Ainsi sur le plan fédéral, deux grands engagements ont marqué la fin du vingtième siècle : une initiative populaire « concernant la protection des locataires et des consommateurs » portée au vote le treize mars 1955, qui sera acceptée par le peuple mais refusée par les cantons, et une initiative « pour la protection des locataires » déposée vingt-sept mai 1982, qui sera retirée en faveur d’un contre-projet le neuf juin 1986.

 

Mise en chantier elle aussi peu après la cité de Meyrin, celle d’Onex montre aussi l’énergie d’une époque.

Si la question est constamment évoquée par le parlement fédéral, de grandes difficultés naissent aussitôt qu’un mouvement se fait en direction d’une novation ou d’une rénovation de l’état du droit du bail ou des conditions inhérentes.

C’est qu’il y a de grandes divergences d’intérêts tant entre les groupes qui font pression sur le parlement ou qui y sont représentés, qu’entre les cantons qui ne connaissent pas une uniformité de situation ni quant à la législation applicable, ni quant à la disponibilité des logements, ni même quant à la proportion de locataires.

 

Libéral issu du milieu immobilier, Mark Muller s’est fortement engagé pour stimuler la construction et multiplier de nouveaux projets.

De la sorte les interventions fédérales sont assez timides et toujours lentes en la matière et ne couvrent de loin pas les besoins locaux, lesquels ne sont pas les besoins de l’ensemble du pays.

Plus touché par la carence de logements, donc par la nervosité du marché et les anomalies qui s’ensuivent, le canton de Genève a vu rapidement la nécessité de légiférer comme d’intervenir dans ce domaine.

 

La progression du plan directeur et le déclassement de terrains sont d’indispensables actions préalables.

Une telle situation ne pouvait pas manquer de susciter l’intérêt des profiteurs et des ambitieux.

Ceux-là pour chercher à s’approprier le plus possible de locations qui, proposées en sous-locations, assureront un bon rapport, meilleur encore auprès des sous-locataires dépourvus du statut de séjour ou des garanties financières.

Ceux-ci pour utiliser le levier d’audience et de pression politique, pour en faire le tremplin, pour ne pas dire la catapulte qui permet d’atteindre de manière aussi sûre que répétée les sièges de la magistrature.

 

Fédération des locataires ou nid des ambitions d’avocats ?

Dès les années septante, de jeunes avocats aux dents longues ont compris cette voie royale que leur donnait la position de l’ASLOCA, association de défense des locataires rapidement devenue, à Genève, une étude d’avocats très politisée.

Le résultat est atteint comme avec une parfaite action de marketing, les cibles que sont les électeurs ont parfaitement assimilé les messages publicitaires et ont massivement promu les candidats proposés par cette « organisation salvatrice », infiltrant les exécutifs de ces émanations de défense des locataires.

 

L’urbanisme et l’harmonisation des quartiers sont déterminants du bien-être des habitants et occasionnent des conflits entre partis.

Néanmoins si les ambitions des acteurs sont satisfaites législature après législature, l’efficacité dans l’objectif de soutien des locataires reste à vérifier.

Dans l’action gouvernementale, où pas moins de six olympiades durant le département déterminant a été dirigé par un élu de l’asloca, avec un intermède de quatre ans au milieu, la réalité statistique n’est guère convaincante.

A l’arrivée du premier porte-drapeau, Christian Grobet, en 1981, le taux de vacance était de 0.11 % toutes catégories confondues. A son départ après douze années d’exercice en 1993, le taux de vacance était de 1.44 %, à peine mieux et toujours trop peu.

 

D’aucun, au regard des résultats obtenus au département de l’emploi et de la solidarité, regrettent que François Longchamps l’ait cédé pour reprendre l’urbanisation dans laquelle il déploie d’ores et déjà une activité déterminée.
Ironie ou révérence, connaissez-vous la station savoyarde de Saint-François-Lonchamps ?

Lors de l’avènement du second porte-drapeau, Laurent Moutinot, en 1997, le taux de vacance était de 1.58 %, soit toujours trop faible. En 2009 après douze années d’activité, il était de 0.21 % soit dramatiquement peu.

Quelle a donc été l’action de ces chantres de la défense des locataires pour révéler un effet aussi médiocre ?

L’un et l’autre ont dirigé douze années le département des constructions, anciennement nommé travaux publics et aujourd’hui urbanisme, celui qui gère les constructions de l’état mais aussi les autorisations de construire.

Chacun à sa manière s’est distingué dans l’application rigoureuse des lois et dans l’initiative auprès du parlement de textes encadrant strictement le prix des loyers, soit le rendement des immeubles.

 

Les Vergers, à Meyrin, un projet déjà avancé dont la construction n’est pas encore commencée, nécessite encore de l’énergie avant d’offrir enfin des logements.

Tous ont œuvré donc pour le maintien des loyers à un niveau plus acceptable mais sans assainir le marché ni détendre en rien une situation haussière et de pénurie.

Leurs actions ont été caractérisées par deux axes, que tous deux ont poursuivis fermement : le contrôle inflexible de la construction et la réduction draconienne des marges bénéficiaires des immeubles de rendement.

Celui-là, s’il a apporté une structure de sécurité appréciable dans les professions comme pour la population, a étendu de façon extrême le temps nécessaire à réaliser un projet immobilier, tout en rendant chaque programme incertain dans sa réalisation.

 

Autre possibilité d’édification des prochaines années, les communaux d’Ambilly nécessite aussi une grande attention.

Celui-ci a compromis l’attrait et le motif des nouvelles constructions, dont les coûts s’accentuaient alors que les rendements se comprimaient plus qu’ailleurs, rendant le canton défavorable pour les investisseurs qui n’y trouvaient qu’un seul avantage, celui de remplir rapidement les logements sans pour autant les rentabiliser à leur gré.

Entièrement occupés à leurs actions compressives, ni l’un, ni l’autre n’a engagé de réalisations ambitieuses et le dynamisme qu’ils ont mis à assurer l’austérité d’une autorité forte leur a manqué pour entreprendre ou réaliser les chantiers nécessaires.

 

Le besoin de logements conduit à la densification : construire plus grand et plus haut pour obtenir plus de surface d’habitation sur le même territoire.

A croire que l’exercice du pouvoir les stimulait trop pour que les réalisations concrètes les entraînent.

Ni l’un, ni l’autre n’ont ouvert ni exercé non plus de partenariat actif avec l’économie dans le but de réaliser des logements, trop attentifs à brider les appétits de ladite économie.

Alors, plutôt que de canaliser le flux du marché et de le gérer, ils ont prétendu seulement le contenir ou même l’enchaîner, sans regarder à quel point ils l’étouffaient.

La représentation et la défense des locataires est donc bien aveugle qu’elle n’aboutit qu’à cette impasse ?

Elle est surtout trop utile et trop utilisée…